「親から相続した畑に家を建てたい」
「田んぼを駐車場にしたい」
このような場合に関係してくるのが「農地転用許可」です。
農地は自由に住宅用地、多目的用地へ変更できるわけではなく、原則として許可や届出が必要になります。
今回は、農地転用の基本について初心者向けにわかりやすく解説します。
農地転用許可とは？
農地転用許可とは、田んぼや畑などの「農地」を、住宅・駐車場・資材置場など農業以外の用途へ変更するということを官公署から許可を得ることを言います。
例えば以下のようなケースです。
- 畑に家を建てる
- 田んぼを駐車場にする
- 農地を資材置場として利用する
- 農地に太陽光パネルを設置する
このような場合、農地法に基づく許可や届出が必要になる可能性があります。
なぜ農地転用に許可が必要なの？
農地は、日本の食料生産を支える重要な土地です。
そのため、無秩序に農地が減ってしまわないよう、法律によって保護されています。
勝手に農地を宅地などへ変更してしまうと、農地法違反となる場合もあるため注意が必要です。
農地法許可の種類（農地法3条・4条・5条）
農地を売却したり、農地以外の用途に利用したりする場合には、農地法に基づく許可が必要となることがあります。特に実務でよく利用されるのが、農地法第3条・第4条・第5条です。それぞれの違いを簡単にご紹介します。
農地法3条許可
農地を農地のまま売買・贈与・賃貸借などにより、所有権や賃借権などの権利を移転・設定する場合に必要となる許可です。
農地法4条許可
所有者が農地を自分のまま保有し、農地以外の用途（農地転用）に利用する場合に必要となる許可です。
農地法5条許可
農地を農地以外の用途に転用し、あわせて売買や贈与などにより権利を移転・設定する場合に必要となる許可です。
農地法3条・4条・5条の比較表
それぞれの違いを表にまとめると、次のようになります。
変更される部分を青色、変更されない部分を赤色で表示しています。
| ＜土地の利用＞ | ＜所有者＞ | ＜許可＞ |
| 農地➡農地 | 変更 | 3条許可 |
| 農地➡農地以外 | 変わらない | 4条許可 |
| 農地➡農地以外 | 変更 | 5条許可 |
表のとおり、土地の利用目的（農地転用）と所有者（権利）の両方が変更される場合は、農地法第5条許可が必要となります。
一方、所有者は変わらず利用目的だけが変更される場合は農地法第4条許可、利用目的は農地のままで所有者（権利）のみが変更される場合は農地法第3条許可となります。
農地に家を建てる場合はどうなる？
農地に住宅を建てる場合、多くのケースで農地転用の手続きが必要になります。
ただし、農地がどこにあるかによって手続きの内容は異なります。特に次のような区分は重要です。
- 市街化区域
- 市街化調整区域
- 農用地区域（農振農用地）
それぞれについて見ていきましょう。
市街化区域の場合
市街化区域は、市街地として計画的に整備を進めるために指定された区域です。つまり、住宅や商業施設などの建築を積極的に進めていくことが予定されている地域であり、農地を宅地へ転用することについても、比較的認められやすい傾向があります。
そのため、市街化区域内の農地転用では、許可ではなく届出で足りるケースがあります。
市街化調整区域の場合
市街化調整区域は、市街化を抑制するために指定された区域です。簡単にいうと、市街化を進めず、農地や自然環境を保全していくことを目的とした地域であり、新たな建物の建築には厳しい制限があります。
そのため、農地に住宅を建てる場合は、農地転用許可だけでなく、都市計画法上の開発許可などが必要になることがあります。
農用地区域（農振農用地）の場合
農用地区域に指定されている農地は、農業のために保全すべき農地として位置付けられています。
そのため、原則として農地転用は認められません。住宅を建築するには、まず農用地区域からの除外（農振除外）が必要となる場合があります。
無断で転用するとどうなる？
農地転用の許可や届出が必要であるにもかかわらず、無断で農地を宅地や駐車場などに変更すると、違反転用となる可能性があります。罰則の対象となることもあるため、農地を住宅や駐車場などに利用したい場合は、自己判断で工事を始めるのではなく、事前に必要な手続きを確認することが大切です。
農地転用は事前相談がおすすめ
農地転用は、
- 土地の場所
- 面積
- 地域区分
- 利用目的
によって必要な手続きが変わります。
「自分の土地は許可が必要なのか分からない」というケースも多いため、事前に自治体や専門家へ相談することをおすすめします。
まとめ
農地に家を建てる場合など、使用目的を変更する場合に農地転用の手続きが必要になるケースが多くあります。
特に市街化調整区域では複雑になることもあるため、早めの確認が重要です。
農地転用許可申請についてご不明点がございましたら、お気軽にリヒト行政書士事務所までお問い合わせください。
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